Einmal im Jahr sollten die Eigentümergemeinschaften in Spanien ihre Jahreshauptversammlungen einberufen. Deshalb möchte ich heute über die Figur des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft unter Berücksichtigung seiner Rechte und Pflichten schreiben.
Das Wohnungseigentumsgesetz besagt, dass die Vertretung und Verwaltung der Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer jeweiligen Zuständigkeit unter anderem dem Präsidenten obliegt.
Die Eigentümer sind dazu angehalten unter ihnen ein Präsident wählen, der die Eigentümergemeinschaft, bei Gericht und außergerichtlich, in allen Angelegenheiten, die die Eigentümergemeinschaft betreffen, vertritt. Dieser wird von den Eigentümern durch Wahl oder, subsidiär, nach abwechselnder Reihenfolge oder Auslosung, ernannt. Zum Präsidenten kann nur derjenige ernannt werden, der selbst Eigentümer einer Wohnimmobilie oder eines Geschäftslokals in der betreffenden Gemeinschaft ist.
Die Ernennung eines Eigentümers als Präsident gehört zu den gesetzlich festgelegten Pflichten desselben. Nach erfolgter Ernennung hat dieser allerdings die Möglichkeit, seine Ablösung in einer Frist von einem Monat ab Ernennungsdatum gerichtlich zu beantragen.
Das Gericht muss auch dann entscheiden, wenn es aus anderen Gründen nicht möglich war, einen Präsidenten zu wählen beziehungsweise zu ernennen.
Obwohl per Gesetz verboten, gibt es die eine oder andere Gemeinschaft, in denen nicht der gewählte Präsident, sondern dessen Ehepartner, Kind oder gar ein dritter Bekannte das Amt ausführt. Sämtliche Handlungen eines Präsidenten, der durch einen nichtigen Beschluss ernannt wurde, sind daher ebenfalls als nichtig zu betrachten.
Darüber hinaus wird debattiert, ob ein Nießbraucher Präsident sein darf oder nicht. Meiner Meinung nach ist der Nießbraucher einer Wohnung oder eines Lokals kein Eigentümer und kann nicht rechtsgültig ernannt werden. Er übt aber das Nutzungsrecht aus und kann somit die allgemeinen Interessen der Gemeinschaft vertreten.
Die Bestellung des Präsidenten muss durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung erfolgen. Damit der Präsident rechtswirksam ernannt wird, darf der Tagesordnungspunkt „Ernennung des Präsidenten“ dort nicht fehlen. Sollte es keine Kandidaten für das Amt des Präsidenten geben, wird die oben genannte subsidiäre Regelung angewandt. Der ernannte Präsident bleibt, trotz eventueller Anfechtung des Beschlusses, in seinem Amt bis er von der Eigentümerversammlung oder dem Gericht rechtskräftig abberufen wird.
Als ausreichende Gründe, um die Absetzung vom Amt des Präsidenten bei Gericht zu beantragen, versteht man unter anderem nicht genügende körperliche oder geistliche Fähigkeiten oder wenn die Entfernung zwischen Wohnsitz und Immobilie sehr groß ist. Die zwei ersten genannten Gründe werden fast immer anerkannt. Das Argument der sehr langen Entfernung wird von den Gerichten an der Costa del Sol indes sehr restriktiv angewandt, da eine verhältnismäßig große Anzahl der Eigentümer ihren Wohnsitz in anderen spanischen Regionen oder im Ausland haben.
Die hauptsächliche Aufgabe des Präsidenten ist die gerichtliche oder außergerichtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Der Präsident verkörpert sozusagen die externe Vertretung der Eigentümergemeinschaft.
Der Wille des Präsidenten, wenn er die Außenbeziehungen der Eigentümergemeinschaft vertritt, muss gemäß der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, der Statuten und des Sondereigentumsgesetzes ausgeübt werden. Andernfalls macht er sich persönlich haftbar. Konkret haftet der Präsident seine Handlungen in seiner Eigenschaft als Vorsitzender der Eigentümergemeinschaft sowohl zivil- als auch strafrechtlich, wenn durch die Ausführung seiner Befugnisse ein Schaden für die Interessen der Allgemeinheit, einzelner Eigentümer oder Dritten entsteht.
Der Präsident kann ohne gerechtfertigte Gründe von der Eigentümerversammlung mit einem Mehrheitsbeschluss abgesetzt werden. Die Ersetzung kann auch durch Rücktritt, Tod oder Insolvenz des Präsidenten erfolgen.
Für weitere Fragen zu diesem oder anderen Themen stehen wir Ihnen in unserer Kanzlei gerne zur Verfügung.
Der Autor dieses Artikels ist Fernando Frühbeck, Abogado und Rechtsanwalt der Kanzlei Fernando Frühbeck Abogados mit Sitz in Marbella. Alle Artikel des Autors zu aktuellen Rechtsthemen finden Sie auf der Webseite www.ff-a.es
